Os Erros Imperdoáveis no Contratos de Empreitada

No dinâmico universo da construção civil e de grandes projetos, o contrato de empreitada se apresenta como ferramenta essencial para a materialização de obras. Contudo, a aparente simplicidade de suas bases esconde armadilhas que, quando negligenciadas por advogados, transformam promessas de sucesso em litígios custosos e desgastantes. A falta de atenção a detalhes cruciais pode levar a desfechos indesejados, minando a relação contratual e gerando prejuízos financeiros e reputacionais significativos para todas as partes envolvidas.

Por que, em pleno século XXI, ainda vemos tantos contratos de empreitada maculados por vícios que se repetem? A resposta reside em uma combinação de fatores: a pressa em fechar negócios, a confiança excessiva em modelos genéricos, a subestimação da complexidade técnica e, sobretudo, a falha na antecipação de conflitos. Advogados que atuam nessa área precisam ir além da mera formalização; devem atuar como verdadeiros arquitetos jurídicos, prevendo e mitigando riscos antes que se materializem em disputas.

Este artigo mergulha nos erros mais comuns cometidos por profissionais do direito na elaboração e na gestão de contratos de empreitada, expondo suas consequências práticas e oferecendo um roteiro claro para sua prevenção. O objetivo é munir o advogado com o conhecimento necessário para blindar seus clientes contra os perigos que espreitam nesses acordos, transformando a prática jurídica de reativa para proativa.

Por que o Advogado Falha ao Elaborar Contratos de Empreitada?

A frequência com que erros imperdoáveis surgem em contratos de empreitada não é fruto do acaso. Muitas vezes, o contexto humano e técnico contribui para a lapidação de falhas. O advogado pode estar sob a pressão de fechar o negócio rapidamente, cedendo à tentação de usar cláusulas genéricas ou modelos desatualizados. A falta de um diálogo aprofundado com o cliente sobre as especificidades técnicas da obra — seja uma reforma residencial ou um grande projeto de infraestrutura — também é um gatilho para equívocos.

Ademais, a própria natureza da empreitada, que envolve uma prestação de serviço complexa e, frequentemente, de longa duração, exige uma previsão detalhada de eventos futuros e potenciais. A negligência na análise dos fatos, como apontam especialistas, é um dos maiores vilões. Ignorar os detalhes da obra, a capacidade técnica das partes, os prazos realistas e os riscos inerentes pode ser tão prejudicial quanto omitir uma cláusula fundamental. O advogado, em sua ânsia de resolver o presente, por vezes esquece de construir um futuro seguro para seu cliente.

Em cenário recorrente, o profissional pode se sentir seguro com um modelo de contrato de empreitada, mas falha em adaptá-lo às particularidades do projeto. Essa falta de personalização, somada à ausência de uma compreensão profunda do escopo, abre portas para disputas sobre o que foi efetivamente contratado e o que se espera da execução.

Para evitar essa armadilha, é imperativo que o advogado adote uma postura de curadoria jurídica, dedicando tempo à análise detalhada de cada projeto e dialogando ativamente com o cliente para extrair todas as nuances que moldarão o acordo. A prevenção de litígios começa na fase de elaboração contratual, e a diligência aqui é um investimento direto na segurança do cliente.

Erro #1: A Ambiguidade que Custa Caro: Escopo e Materiais Mal Definidos

Imagine um cliente que, após meses de obra, descobre que a reforma planejada não inclui a impermeabilização de laje, algo que ele entendia como implícito. Ou, pior, que o empreiteiro utilizou materiais de qualidade inferior àquela esperada, sem que o contrato detalhasse as especificações. Esse é o resultado direto da ambiguidade no escopo do trabalho e na descrição dos materiais a serem utilizados.

O Código Civil estabelece, em seu Art. 610, que a empreitada é contratada por preço certo, determinado ou proporcional, e que o empreiteiro não pode, sem anuência do dono da obra, variar o projeto, nem aceitar encargos que tornem a obra mais caros, salvo estipulação em contrário. No entanto, a falta de detalhamento sobre o que constitui a obra em si — cada etapa, cada serviço, cada acabamento — e quais as especificações técnicas e de qualidade dos materiais, gera um terreno fértil para interpretações divergentes.

As consequências são devastadoras: disputas sobre o preço, paralisações da obra, alegações de descumprimento contratual, necessidade de aditivos constantes ou, na pior das hipóteses, litígios judiciais por descumprimento de obrigações. A fonte [Empreitada Total vs. Parcial: Diferenças jurídicas e impactos práticos - Migalhas] ressalta que a distinção entre empreitada total e parcial reside no alcance do objeto contratual e na extensão das responsabilidades assumidas pelo empreiteiro, o que exige clareza absoluta sobre o que está sendo contratado.

Em cenário recorrente, o advogado redige um contrato que descreve a obra de forma genérica, como “construção de casa” ou “reforma completa”. O erro comum é não detalhar, em anexos ou cláusulas específicas, cada item do escopo: fundações, estrutura, alvenaria, cobertura, instalações elétricas e hidráulicas (com especificações de marcas e modelos), acabamentos (tipos de piso, revestimento, pintura), paisagismo, etc. Da mesma forma, a omissão das especificações dos materiais — suas marcas, qualidades, normas técnicas de referência — é um convite ao desastre.

A correção técnica reside em elaborar um memorial descritivo detalhado e/ou um cronograma físico-financeiro minucioso, que sirvam como parte integrante do contrato. Estes documentos devem listar, de forma inequívoca, todos os serviços a serem executados, os materiais a serem empregados (com suas especificações técnicas e, se possível, marcas sugeridas ou equivalentes) e os padrões de qualidade esperados. Essa diligência transforma a expectativa em obrigação clara, prevenindo desentendimentos futuros e garantindo que ambas as partes estejam na mesma página desde o início.

Erro #2: A Assinatura Faltante e a Insegurança Jurídica

Você já se deparou com uma obra em andamento, mas sem um contrato formalmente assinado por todas as partes essenciais? Ou, pior, com um contrato que, embora existente, não foi devidamente rubricado em todas as suas páginas ou em todos os seus anexos? Essa aparente formalidade negligenciada pode ser a ruína de um caso.

Um contrato de empreitada, para ter plena eficácia e segurança jurídica, exige a manifestação de vontade inequívoca de todas as partes envolvidas. A ausência de assinaturas válidas, seja do dono da obra, do empreiteiro principal, ou mesmo de subempreiteiros e fiadores quando pertinentes, pode comprometer a exigibilidade das obrigações. Em um litígio, a parte que não assinou pode, em tese, alegar que nunca anuiu com os termos, criando um nó górdio difícil de desatar.

As consequências de uma assinatura ausente ou inválida vão desde a dificuldade em provar a existência e os termos do acordo até a impossibilidade de executar judicialmente as obrigações assumidas. Em cenários de inadimplemento, a ausência de um documento robustamente assinado pode levar à necessidade de provar a relação contratual por outros meios, muitas vezes mais complexos e incertos, como testemunhas e correspondências, o que fragiliza a posição do cliente.

O erro comum aqui é a pressa na formalização ou a confiança em acordos verbais. O advogado pode aceitar que o cliente assine apenas a capa do contrato, sem atentar para a necessidade de rubrica em todas as páginas, ou esquecer de coletar as assinaturas de todos os sócios da empresa construtora, por exemplo. Outro equívoco é não garantir que as assinaturas sejam de representantes legais com poderes para tal, ou que os anexos essenciais (como o memorial descritivo) também estejam devidamente assinados.

A correção técnica é simples, mas exige disciplina: garantir que todas as páginas do contrato, incluindo todos os anexos, memoriais descritivos, cronogramas e aditivos, sejam devidamente assinadas por todas as partes contratantes e seus representantes legais. A utilização de assinatura eletrônica certificada, em conformidade com a Medida Provisória nº 2.200-2/2001 e o Decreto nº 10.543/2020, confere ainda maior segurança e agilidade a este processo, tornando a prova da anuência robusta e inquestionável.

Erro #3: A Falta de Clareza nas Obrigações de Pagamento e Reajuste

Qual a forma de pagamento? Quando os pagamentos devem ser efetuados? E, crucialmente, como o preço será reajustado ao longo da execução de uma obra que pode durar anos? A ausência de respostas claras e precisas a essas perguntas no contrato de empreitada é um dos caminhos mais rápidos para o litígio financeiro.

O pagamento do preço é a contraprestação principal do dono da obra, enquanto a entrega da obra é a do empreiteiro. Essa relação é regida pelo Art. 614 do Código Civil, que prevê que o pagamento deve ser feito à medida que a obra for sendo executada, e não apenas ao final. Contudo, a forma de medição, os índices de reajuste e os prazos para pagamento precisam ser detalhados para evitar conflitos.

As consequências de cláusulas de pagamento e reajuste vagas ou inexistentes são severas: atrasos nos pagamentos por parte do contratante, paralisação da obra por parte do empreiteiro por falta de recursos, cobranças indevidas, disputas sobre o valor devido e a necessidade de se socorrer do judiciário para reaver valores ou reconhecer o direito à suspensão da obra, conforme permite o Art. 625 do CC em casos de culpa do dono ou de dificuldades imprevisíveis que tornem a empreitada excessivamente onerosa.

Em cenário recorrente, o advogado se limita a estipular que o pagamento será feito “conforme medições” ou “ao final da obra”, sem definir a periodicidade das medições (mensal, quinzenal), os critérios para aprovação do que foi medido, os prazos para liberação dos pagamentos após a medição, e os índices de reajuste a serem aplicados (IGP-M, INCC, ou outro índice setorial). A falta de previsão de reajuste monetário para contratos de longa duração é um erro crasso, que pode corroer o lucro do empreiteiro a ponto de inviabilizar a continuidade da obra.

A correção técnica passa por definir um cronograma de desembolsos claro e objetivo. Especifique a periodicidade das medições, os responsáveis pela sua aprovação, os prazos máximos para o pagamento após a aprovação e os índices de reajuste a serem aplicados, com suas datas base. É prudente prever mecanismos de revisão de preço para hipóteses de eventos imprevisíveis que tornem a execução excessivamente onerosa, amparado pelo Art. 625, II, do CC. Essa clareza contratual protege o fluxo de caixa de ambas as partes e previne conflitos financeiros.

Erro #4: A Ausência de Cláusulas de Rescisão e Penalidades Claras

E se a obra atrasar significativamente? E se o empreiteiro abandonar o canteiro? E se o dono da obra não efetuar os pagamentos devidos? Um contrato de empreitada desprovido de cláusulas claras sobre rescisão unilateral, atrasos e penalidades é como um navio sem leme, à mercê das tempestades.

O Código Civil, em seu Art. 623, prevê a possibilidade de o dono da obra rescindir unilateralmente o contrato, mediante indenização ao empreiteiro pelos gastos já realizados e pelo trabalho executado, mais o lucro que este teria se a obra fosse concluída. Contudo, a lei não detalha as circunstâncias que autorizam a rescisão por parte do empreiteiro, nem as penalidades aplicáveis a cada tipo de descumprimento. Essa lacuna precisa ser suprida contratualmente.

A falta de previsão contratual sobre rescisão e penalidades gera insegurança jurídica e abre margem para abusos. O contratante que se sente lesado pode ter dificuldade em comprovar o dano e o nexo causal para fins de indenização, enquanto o contratado pode ser penalizado de forma desproporcional ou, inversamente, não sofrer qualquer consequência por seus atrasos ou falhas. A fonte [O direito de indenização no contrato de empreitada - Migalhas] discute a possibilidade de lucros cessantes em casos de rescisão unilateral sem culpa do empreiteiro, evidenciando a complexidade que surge quando o contrato não é claro.

Em cenário recorrente, o advogado omite ou redige de forma genérica as cláusulas de rescisão. Pode-se estipular multas fixas por dia de atraso, percentuais sobre o valor do contrato em caso de abandono da obra ou inadimplemento, e os prazos para notificação antes da decretação da rescisão. O erro comum é não definir claramente quais eventos configuram inadimplemento substancial, quais os prazos para purgar a mora e quais as consequências financeiras para cada tipo de falha.

A correção técnica é prever, de forma detalhada, as hipóteses de rescisão contratual, tanto por culpa do dono quanto por culpa do empreiteiro. Estabeleça percentuais de multa aplicáveis sobre o valor remanescente do contrato ou sobre os valores devidos, prazos para saneamento de falhas e os efeitos da rescisão em relação ao que já foi executado ou pago. Definir claramente as consequências do inadimplemento protege ambas as partes de incertezas e contenciosos desnecessários, servindo como um forte desincentivo ao descumprimento.

Erro #5: Ignorar a Responsabilidade Técnica e a Gestão do CNO

Uma obra de construção civil, por sua própria natureza, envolve riscos técnicos e exige conformidade com normas de segurança e ambientais. Ignorar a responsabilidade técnica do empreiteiro e a necessidade de registro no Cadastro Nacional de Obras (CNO) pode gerar multas e impeditivos legais significativos.

A legislação previdenciária e tributária impõe obrigações específicas para obras de construção civil. O Cadastro Nacional de Obras (CNO), instituído pela Lei nº 11.481/2007 e regulamentado pelo Decreto nº 11.411/2022, é um registro obrigatório de informações sobre obras de construção civil para fins de fiscalização e controle. A ausência de registro ou informações incorretas podem acarretar multas e dificuldades na obtenção de certidões negativas de débito (CNDs).

As consequências de negligenciar esses aspectos incluem imposição de multas pela Receita Federal, impossibilidade de averbação da obra no Cartório de Registro de Imóveis, dificuldades na obtenção de financiamentos e, em casos de empreitada parcial, a incidência da retenção previdenciária sobre os pagamentos, conforme explica a fonte [Empreitada Total vs. Parcial: Diferenças jurídicas e impactos práticos - Migalhas]. A falta de clareza sobre quem é o responsável pelo cadastro e pela gestão dessas informações pode gerar um vácuo de responsabilidade.

Em cenário recorrente, o advogado foca apenas nos aspectos cíveis do contrato, esquecendo-se das implicações tributárias e previdenciárias. O erro comum é não definir expressamente no contrato quem será o responsável pelo registro da obra no CNO, pela emissão das Certidões Negativas de Débito (CNDs) e pela gestão dos recolhimentos previdenciários, especialmente em casos de subempreitada. A falta de previsão sobre a responsabilidade técnica — quem assina o projeto, quem é o responsável técnico pela execução — também é um ponto cego frequente.

A correção técnica é incluir cláusulas específicas que determinem claramente as responsabilidades de cada parte quanto ao cadastro da obra no CNO, à obtenção de alvarás, licenças e demais documentos necessários, e à regularização fiscal e previdenciária. Defina quem será o responsável técnico pela execução da obra e quais as suas atribuições. Em caso de empreitada parcial, detalhe os procedimentos para a retenção e recolhimento da contribuição previdenciária sobre os serviços, evitando surpresas fiscais para o contratante.

O Checklist Essencial para Prevenir Erros em Empreitadas

Prevenir é sempre o melhor caminho, especialmente em contratos de empreitada, onde a complexidade técnica e financeira pode gerar conflitos de difícil solução. Um checklist diligente é o escudo do advogado contra os erros mais comuns.

Ao redigir ou revisar um contrato de empreitada, o advogado deve verificar:

1. Escopo Detalhado: O contrato contém um memorial descritivo ou anexo que detalha todos os serviços a serem prestados, etapas da obra e acabamentos esperados? A fonte [ANÁLISE: Common errors in construction contracts...] alerta sobre a importância de evitar linguagem imprecisa e ambígua.

2. Especificação de Materiais: Os materiais a serem utilizados estão claramente especificados quanto à marca, qualidade, normas técnicas e quantidade? A omissão aqui é um convite a disputas de qualidade.

3. Preço e Forma de Pagamento: O preço total está definido? Os pagamentos estão atrelados a marcos claros (medições, etapas concluídas)? Quais os prazos para liberação dos pagamentos?

4. Reajuste e Correção Monetária: Para contratos de longa duração, os índices de reajuste e a periodicidade de sua aplicação estão previstos? A falta disso pode inviabilizar a obra.

5. Cronograma e Prazos: Existe um cronograma físico-financeiro realista? Quais os prazos para início e conclusão? Quais os efeitos do atraso?

6. Rescisão e Penalidades: As hipóteses de rescisão unilateral, os motivos para rescisão por culpa e as penalidades aplicáveis estão claramente definidas para ambas as partes? A fonte [The Top Five Mistakes Construction Lawyers Make—And How to Avoid Them] destaca a falha em antecipar cenários.

7. Responsabilidades Técnicas e Fiscais: Quem é o responsável técnico? Quem cuidará do registro no CNO e das obrigações previdenciárias/tributárias? A clareza aqui evita multas e sanções.

8. Garantias: São necessárias garantias (caução, seguro garantia) para a execução do contrato? Devem ser previstas.

9. Assinaturas: Todas as páginas e anexos estão devidamente assinados por todas as partes e seus representantes legais? A validação das assinaturas é crucial para a segurança jurídica.

Ao percorrer este checklist com rigor, o advogado garante que o contrato reflita fielmente o acordo de vontades, minimize os riscos de litígio e ofereça a segurança jurídica que o cliente espera e merece.

O Advogado Cuidadoso vs. o Descuidado: A Linha Tênue da Excelência Jurídica

A prática do direito em contratos de empreitada, como em tantas outras áreas, revela uma dicotomia clara: o advogado que atua com meticulosidade e visão estratégica, e aquele que se contenta com o mínimo, gerando passivos para seus clientes. O primeiro entende que a elaboração de um contrato não é um mero formalismo, mas a pedra angular da relação negocial.

O advogado cuidadoso não se contenta com modelos genéricos. Ele mergulha nos detalhes técnicos da obra, dialoga com engenheiros e arquitetos, compreende os riscos inerentes ao projeto e traduz tudo isso em cláusulas claras, precisas e juridicamente robustas. Ele sabe que um contrato bem redigido é a ferramenta mais eficaz para prevenir litígios, economizar tempo e dinheiro, e garantir que as expectativas de seu cliente sejam atendidas. A análise aprofundada dos fatos, como defendido por especialistas, é a base de sua atuação.

Em contrapartida, o advogado descuidado pode cair na armadilha da linguagem ambígua, na omissão de cláusulas essenciais, na falta de detalhamento técnico, ou na confiança cega em cláusulas boilerplate. Ele pode subestimar a importância de um anexo detalhado ou a necessidade de definir responsabilidades fiscais e previdenciárias. As consequências são previsíveis: disputas contratuais, processos judiciais, perda de clientes e danos à reputação profissional.

A distinção, em última análise, reside na diligência. O advogado que entende a empreitada como um empreendimento complexo, com riscos múltiplos, investirá tempo e esforço na elaboração de um contrato que sirva como um verdadeiro mapa seguro para a execução da obra. Ele sabe que a diferença entre um projeto bem-sucedido e um litígio desastroso reside, muitas vezes, em detalhes que só um olhar atento e tecnicamente preparado consegue identificar e mitigar.

A decisão final é clara: investir tempo e expertise na elaboração de contratos de empreitada impecáveis não é um custo, mas um investimento estratégico. É a garantia de que o cliente estará protegido, de que o negócio será executado conforme o planejado e de que o advogado terá cumprido seu papel de guardião dos interesses de quem o contratou.

Nesse sentido, a jurisprudência tem se consolidado ao reconhecer a importância da clareza e da exatidão na definição das obrigações contratuais, especialmente em relações complexas como a empreitada. A ausência de detalhamento pode levar à descaracterização do contrato e à configuração de outros vínculos jurídicos, como o de emprego, quando os elementos fático-jurídicos assim o indicarem.

TRT-3 — TRT-3 - RECURSO ORDINARIO: RO 108833620175030152 MG 0010883-36.2017.5.03.0152 — N/I — 10/03/2022

Ementa: CONTRATO DE EMPREITADA. VÍNCULO DE EMPREGO. NÃO CONFIGURAÇÃO. Para a configuração do vínculo empregatício são necessários a prestação de serviços por pessoa física, com pessoalidade, subordinação jurídica, não-eventualidade e onerosidade, nos termos dos arts. 2º e 3º , da CLT , vigentes à época dos fatos. No caso dos autos, constata-se a existência de contrato de empreitada entre as partes, o que afasta a existência da relação de emprego entre as partes pactuantes.

Este entendimento reforça que a correta tipificação do contrato de empreitada, com a devida delimitação das obrigações e a ausência dos elementos caracterizadores da relação de emprego, é fundamental para a segurança jurídica das partes. A clareza contratual evita que uma relação de prestação de serviços seja indevidamente interpretada como vínculo empregatício, com todas as suas implicações legais e financeiras.

A responsabilidade do empreiteiro, por sua vez, é de resultado, especialmente quando se trata de obras que exigem um padrão técnico elevado e livre de vícios. A falha na execução, mesmo que em detalhes aparentemente menores, pode gerar a obrigação de indenizar o contratante pelos prejuízos sofridos, conforme reiteradamente decidido pelos tribunais.

TJ-SP — APELAÇÃO - Ação de obrigação de fazer c.c. pedido de indenização por perdas e danos - Sentença de parcial procedência e condenação da ré ao pagamento de R$ 8.250,00 a título de ressarcimento pelos serviços de impermeabilização mal executados - Insurgência da autora quanto à insuficiência da condenação - Relação de consumo configurada nos termos do artigo 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor , aplicando-se a inversão do ônus da prova prevista no artigo 6º , inciso VIII , do CDC – Contrato de empreitada caracterizado pela obrigação de resultado, impondo à ré o dever de entregar uma obra livre de vícios e plenamente funcional, sob pena de responder objetivamente pelos prejuízos - Responsabilidade objetiva do empreiteiro nos termos do artigo 618 do Código Civil - Laudo pericial e laudo complementar conclusivos quanto à existência de vícios na impermeabilização realizada, configurando erro técnico na escolha do método e na especificação dos materiais, gerando falhas estruturais que comprometeram a estanqueidade e a integridade de todo o sistema - Laudo pericial que demonstra que a obra foi executada em desconformidade com a Norma Técnica ABNT NBR 9574:2008, com má preparação do substrato e ausência de medidas de proteção contra agentes agressores, como ganchos de fixação e pontas de ferragem, comprometendo a adesão e a continuidade do sistema impermeabilizante - Constatada a necessidade de refazimento integral do serviço, ante a impossibilidade técnica de se corrigir falhas pontuais, sendo a impermeabilização um sistema que deve ser aplicado de forma contínua para assegurar a eficácia - Custo total estimado pelo perito judicial em R$ 184.449,01 - Alegação da ré de que os vazamentos seriam decorrentes de fatores externos e de má manutenção pela autora, afastada pela perícia técnica, que apontou o desgaste prematuro do sistema impermeabilizante como decorrente de falhas na execução dos serviços e uso de material inadequado - Responsabilidade da ré amplamente comprovada pela prova dos autos, não sendo admissível limitar a condenação a reparos simbólicos que não solucionam os vícios e perpetuam os danos à autora - Sentença reformada para fixar o valor da condenação no montante integral apurado pela perícia judicial, a fim de assegurar a efetiva restauração do telhado e garantir o cumprimento da obrigação de resultado inerente ao contrato de empreitada - Precedentes desta E. Corte - Recurso provido.

A ratio decidendi confirma a tese de que a obrigação de resultado no contrato de empreitada impõe ao empreiteiro o dever de entregar a obra livre de vícios. A falha na execução, comprovada por perícia técnica, e a inobservância de normas técnicas, como no caso da impermeabilização, geram a responsabilidade objetiva do empreiteiro pelos prejuízos, sendo a reforma integral do serviço a medida adequada para sanar os vícios e garantir a eficácia da obra.

Ademais, a inadimplência de uma das partes pode justificar a paralisação da obra pela outra, com base na exceção do contrato não cumprido. Essa prerrogativa, quando bem fundamentada e comprovada, protege o contratado de arcar com os custos de uma obra que não pode prosseguir por falta de cumprimento da obrigação principal do contratante.

TJ-SC — Apelação 190498420118240038 — APELAÇÃO — 13/02/2025

Ementa: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE EMPREITADA. EXECUÇÃO PARCIAL DA OBRA. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. INADIMPLEMENTO DO AUTOR. IMPROCEDÊNCIA DOS EMBARGOS À EXECUÇÃO. RECURSO NÃO PROVIDO. 1. Apelação cível interposta contra sentença que rejeitou embargos à execução, na qual o embargante alegava inadimplemento contratual do embargado, sustentando que a obra não foi concluída conforme o pactuado. 2. A questão em discussão consiste em saber se o inadimplemento contratual justifica a aplicação da exceção do contrato não cumprido (exceptio non adimpleti contractus) e se o título executivo extrajudicial preenche os requisitos do art. 784 do CPC . 3. A prova dos autos indica que o embargado executou aproximadamente 75% da obra contratada, sendo que a paralisação ocorreu por falta de pagamento do embargante.3.1 Nos contratos bilaterais, a parte que não cumpre sua obrigação não pode exigir o cumprimento da outra art. 476 do CC ). A ausência de pagamento justifica a interrupção dos serviços.3.2 O título executivo extrajudicial apresenta requisitos de certeza e liquidez, permitindo a apuração do saldo devedor por meio de cálculos aritméticos simples.3.3 A compensação dos valores referentes a materiais retirados da obra foi corretamente determinada na sentença. 4. Apelação conhecida e não provida. Tese de julgamento: "A exceção do contrato não cumprido se aplica ao contrato de empreitada quando a paralisação da obra decorre da inadimplência do contratante. O título executivo extrajudicial é válido quando os valores podem ser apurados por cálculos aritméticos simples." Dispositivos relevantes citados: CC , arts. 476 e 784 ; CPC , art. 85 , § 11 . Jurisprudência relevante citada: TJSC, Apelação n. 0301666-25.2019.8.24.0075 , Rel. Des. Marcos Fey Probst , Sexta Câmara de Direito Civil, j. em 5.11.2024; TJSC, Apelação n. 0302551-61.2017.8.24.0058 , Rel. Des. Monteiro Rocha , Segunda Câmara de Direito Civil, j. em 3.8.2023. (TJSC, Apelação n. 0019049-84.2011.8.24.0038, do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, rel. Erica Lourenco de Lima Ferreira , Quarta Câmara de Direito Civil, j. 13-02-2025).

O posicionamento jurisprudencial é claro ao estabelecer que a inadimplência do contratante, ao não efetuar os pagamentos devidos, autoriza a aplicação da exceção do contrato não cumprido pelo empreiteiro, justificando a paralisação da obra. Essa decisão protege o empreiteiro de ter que arcar com os custos de uma obra que não pode ser concluída por falta de recursos, garantindo o equilíbrio contratual.

A falta de clareza nas cláusulas de rescisão e penalidades também é um ponto crítico. Quando o contrato não prevê de forma explícita as consequências do inadimplemento, abre-se um leque de interpretações que podem levar a litígios onerosos e demorados.

TJ-MG — EMENTA: APELAÇÕES CÍVEIS - AÇÃO INDENIZATÓRIA - CONTRATO DE EMPREITADA GLOBAL - OBRIGAÇÃO DE RESULTADO - FALHA NOS SERVIÇOS PRESTADOS PELO REQUERIDO/EMPREITEIRO - CONSTATAÇÃO - RESCISÃO DO AJUSTE POR CULPA EXCLUSIVA DO RÉU - CLÁUSULA PENAL PREVISTA CONTRATUALMENTE - APLICAÇÃO - REDUÇÃO DA ALÍQUOTA - CABIMENTO - ART. 413 , DO CÓDIGO CIVIL - PREJUÍZO EXTRAPATRIMONIAL SUPORTADO PELO AUTOR - RESSARCIMENTO DEVIDO - QUANTUM INDENIZATÓRIO - CRITÉRIOS DE ARBITRAMENTO. - Constatada, por perícia realizada sob o crivo do contraditório, que a construção negociada em Ajuste de Empreitada não foi concluída no lapso originalmente pactuado e não observou critérios técnicos, é manifesta a falha no cumprimento do negócio, sendo induvidosa, pois, a responsabilidade civil exclusiva do Réu pela obrigação de resultado assumida e não alcançada e, consequentemente, pela rescisão da contratação - Diante do rompimento da Avença, por culpa única do Demandado, cabível a incidência da cláusula penal estabelecida, mas por alíquota reduzida, à luz da norma cogente disciplinada no art. 413 , do Código Civil - A obra inacabada e com anomalias, segundo as regras de experiência comum ( CPC , art. 375 ), causa transtorno e constrangimento a qualquer pessoa, que, tendo firmado Contrato de Empreitada, com o dispêndio de expressivo valor pago ao Empreiteiro, se depara com a frustração da reforma planejada - Na fixação do "quantum" indenizatório por agravo extrapatrimonial devem ser observados os critérios de moderação, proporcionalidade e razoabilidade, em sintonia com o ato ilícito e as suas repercussões, bem como o parâmetro de arbitramento aplicado pelo Órgão Julgador ao decidir causas análogas.

Este entendimento reforça que a falha na conclusão da obra e a inobservância de critérios técnicos, quando constatadas por perícia, configuram o descumprimento da obrigação de resultado pelo empreiteiro, justificando a rescisão contratual por sua culpa exclusiva. A aplicação da cláusula penal, mesmo que reduzida conforme o art. 413 do Código Civil, e a indenização por danos extrapatrimoniais são medidas cabíveis para reparar os prejuízos sofridos pelo contratante.

Tecnologia a serviço da advocacia: Contratos de Empreitada com mais eficiência

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